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Financer son logement. Quelles seront vos charges?

L’achat d’une habitation est un investissement important qui mérite un conseil avisé
Vous êtes décidé. Vous voulez loger dans vos propres murs. Comme votre situation est nécessairement unique, seuls des renseignements individualisés vous permettront de faire le point exact de votre situation financière. A ce titre, la BCF vous conseillera volontiers tout au long de votre parcours.


Quelques règles s’appliquent d’une façon générale

La règle des 80-20%
La banque vous octroie un prêt hypothécaire représentant les 80% du coût total de votre immeuble. En fait, la banque distingue son risque en appliquant deux tranches: le 1er ang représente le 67% du coût et le 2e rang le 13% restant. Vos fonds propres doivent donc représenter au moins le 20% du prix. Ils peuvent provenir d'avoirs en comptes, épargne, titres, fonds de prévoyance du 2e pilier, fonds de prévoyance du 3e pilier, valeur de rachat d'assurance-vie, montant sur héritage anticipé, terrain, travaux personnels.

Exemple de calcul avec 20% de fonds propres en espèces
Prix d'achat	CHF   650'000.-
Fonds propres (20%)	CHF   130'000.-
Prêt hypothécaire 1er rang (67%)	CHF   435'500.-
Prêt hypothécaire 2e rang (13%)	CHF     84'500.-

La règle des 33%
Les coûts annuels totaux générés par votre logement (intérêts et amortissement du prêt hypothécaire, électricité, eau, chauffage, réparations, impôts immobiliers...) ne doivent pas dépasser le 33% de votre revenu annuel. Pour faire vos calculs personnels, il vous suffit d'utiliser notre .

Amortissement
L'amortissement de votre logement peut se faire de manière directe ou indirecte.

• Dans le cas d'un amortissement direct, votre remboursement modifie le montant du prêt hypothécaire. Celui-ci diminue au fur et à mesure de vos versements. Cette manière de faire diminue la charge de vos intérêts. En revanche, elle n'est fiscalement pas optimale.

• Dans le cas d'un amortissement indirect, vous versez la contre-valeur du remboursement sur un compte épargne 3 de la BCF. Le remboursement de votre hypothèque se fait lors de la libération de ces fonds d'épargne. Cette manière de faire est très intéressante du point de vue fiscal (l'endettement et la charge d'intérêt sont constants, les versements sur le compte prévoyance sont exempts d'impôts, de même que le capital accumulé).

Fonds propres issus du 2e et 3e pilier
Vos fonds propres peuvent provenir de vos avoirs de prévoyance 2e et/ou 3e pilier. Ceux-ci peuvent être engagés de deux manières: un retrait en espèces ou une mise en gage.

• Le retrait en espèces de vos avoirs placés dans les caisses de pension permet d'apporter du cash dans votre projet mais présente deux inconvénients: le versement est imposable et les prestations assurées sont réduites. Il est donc nécessaire de se renseigner avec précision auprès de l'institut de prévoyance.
• La mise en gage de votre avoir de prévoyance auprès de la BCF vous permet d'éviter ces inconvénients. Vos fonds propres se présenteront alors comme suit: «autres» 10% et «mise en gage prévoyance» 10%. Cependant, le prêt hypothécaire étant plus élevé (puisqu'il doit couvrir 90% du prix), les intérêts et l'amortissement seront également plus conséquents.

Les spécialistes de la BCF vous conseilleront au mieux sur les possibilités dont vous disposez pour vous procurer des fonds propres. N'hésitez pas à avec eux.